ماهنامه کارخانه نوشت: با توجه به شرایط ناپایدار اقتصاد جهانی، افزایش نرخ‌های بهره، محدودیت‌های اعتباری در سیستم بانکی و نیاز فزاینده به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های زیربنایی، رویکردهای نوین تأمین مالی در حال جایگزینی با الگوهای سنتی است. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، ابزارهای اعتبار خصوصی و مدل‌های مشارکتی با نهادهای نهادی از جمله بیمه‌ها و صندوق‌های بازنشستگی، در حال ایفای نقش محوری در تأمین مالی پروژه‌های صنعتی، مراکز داده و زیرساخت‌های لجستیکی است. این تحولات نشانه‌ای از بازتعریف معماری تأمین مالی جهانی است که با پیوند میان دارایی‌های واقعی، سرمایه‌گذاران سازمانی و فناوری‌های نوین، مسیر توسعه صنعتی در دهه آینده را ترسیم می‌کند.

تأمین مالی از طریق بازار سرمایه

در میانه نوسانات اقتصادی، رکود جهانی سرمایه‌گذاری و احتیاط بانک‌ها در تأمین مالی پروژه‌های بزرگ، ابزارهای مالی مبتنی بر دارایی‌های واقعی بار دیگر به صدر انتخاب سرمایه‌گذاران بازگشته‌اند. در سال ۲۰۲۴، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITها) با جذب بیش از ۷۲ میلیارد دلار سرمایه در ایالات متحده، نه‌تنها رکوردی تازه به ثبت رساندند، بلکه مسیر جدیدی برای تأمین مالی پروژه‌های صنعتی، فناوری‌محور و زیرساختی ترسیم کردند. این جهش، نشانه‌ای از بازتعریف نقش صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در نظم مالی پساکرونا و رقابت فزاینده سرمایه برای تصاحب آینده صنعت است.

بازگشت قدرتمند REITها به صحنه تأمین مالی صنعتی در آمریکا

در سال ۲۰۲۴، درحالی‌که بازارهای مالی جهان با نوسانات سیاسی و نرخ‌های بهره بالا دست‌وپنجه نرم می‌کردند، یک ابزار تأمین مالی نسبتاً کلاسیک در آمریکا معرفی شد. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یا همان REITها بار دیگر خود را به‌عنوان یکی از بازیگران اصلی سرمایه‌گذاری پروژه‌های صنعتی مطرح کرد. بر اساس داده‌های مؤسسه اطلاعات مالی S\&P Global Market Intelligence، صنعت REIT آمریکا توانست در سال ۲۰۲۴ مبلغی معادل ۷۲.۷۵ میلیارد دلار سرمایه جذب کند؛ رشدی ۱۳.۹ درصدی نسبت به سال قبل که نشان‌دهنده بازگشت اعتماد سرمایه‌گذاران به این ابزار و افزایش تمایل به ورود سرمایه به حوزه‌های زیرساختی و صنعتی است.

بدهی، محرک اصلی رشد

در ترکیب این ۷۲ میلیارد دلار، سهم اصلی به اوراق بدهی اختصاص داشت؛ رقمی معادل ۵۲.۱۹ میلیارد دلار از طریق بدهی تأمین شد. همچنین ۲۰.۳۶ میلیارد دلار از محل فروش سهام عادی و ۱۸۹.۷ میلیون دلار از طریق سهام ممتاز جذب شد. گرچه افزایش سرمایه از طریق سهام رشد ملایمی را تجربه کرد، اما این روند نشان‌دهنده تنوع‌سازی ابزارهای مالی توسط REITها در مواجهه با فضای سخت مالی است.

کدام بخش‌ها بیشترین جذب سرمایه را داشتند؟

بخش‌های تخصصی شامل دیتاسنترها، زیرساخت انرژی، تبلیغات، کازینو و جنگل‌داری با جذب ۱۷.۳۹ میلیارد دلار، پیشتاز تأمین مالی در سال ۲۰۲۴ بودند. پس از آن، بخش صنعتی با ۱۲.۴۴ میلیارد دلار و بخش خرده‌فروشی با ۱۱.۰۷ میلیارد دلار قرار داشتند. یکی از نکات قابل توجه ورود بازیگران جدید به حوزه صنعت با استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات صنعتی است؛ ابزارهایی که تا پیش از این عمدتاً در بخش املاک تجاری و مسکونی کاربرد داشتند.

رهبران سرمایه‌گذاری در سال ۲۰۲۴

Prologis Inc.، از بزرگ‌ترین REITهای صنعتی جهان، در سال ۲۰۲۴ بالغ بر ۵.۱۷ میلیارد دلار سرمایه جذب کرد و در صدر فهرست قرار گرفت. پس از آن، Lineage Inc. با ۵.۱۰ میلیارد دلار و Digital Realty Trust با ۴.۹۳ میلیارد دلار قرار گرفتند. جالب اینکه عرضه اولیه سهام Lineage، بزرگ‌ترین عرضه سهام عادی در سال بود. از سوی دیگر، در بازار بدهی نیز، شرکت Iron Mountain با انتشار اوراق بهادار ۱.۲ میلیارد دلاری، بزرگ‌ترین تأمین مالی از این مسیر را به ثبت رساند.

رکود موقتی پایان سال

به‌رغم عملکرد قدرتمند در بیشتر طول سال، ماه دسامبر با افت ۳۷ درصدی نسبت به ماه قبل و ۴۰.۵ درصدی نسبت به سال قبل همراه شد و تنها ۳.۸۲ میلیارد دلار سرمایه جذب شد. این کاهش می‌تواند ناشی از احتیاط فصلی سرمایه‌گذاران و پایان دوره‌های زمانی مالیاتی باشد. با این حال، همچنان صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در دسامبر نیز عملکرد مناسبی در بازار بدهی داشتند؛ ۳.۵ میلیارد دلار از طریق اوراق بدهی و ۳۱۷.۸ میلیون دلار از محل فروش سهام عادی تأمین شد.

مسیر پیش رو در تأمین مالی صنعتی

افزایش سرمایه‌گذاری در بخش‌های فناوری‌محور نظیر دیتاسنترها، انرژی تجدیدپذیر و انبارهای هوشمند، فرصت‌های جدیدی را برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات صنعتی فراهم کرده است. به‌ویژه در شرایطی که بانک‌ها با محدودیت‌های مقرراتی مواجه‌اند، REITها نقش جایگزینی در تأمین مالی پروژه‌های زیرساختی ایفا می‌کنند. در ایران نیز، طراحی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات صنعتی به‌ویژه در صنعت فولاد، انبارهای صادراتی، مراکز لجستیکی و پارک‌های صنعتی می‌تواند نقش کلیدی در فعال‌سازی ظرفیت‌های سرمایه‌گذاری داشته باشد. البته مشروط بر اصلاح قوانین بازار سرمایه، تسهیل صدور مجوزها و ارائه مشوق‌های مالیاتی به سرمایه‌گذاران است. [۱]

اعتبار خصوصی؛ نیروی محرکه سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های صنعتی آینده

در حالی‌که تقاضا برای سرمایه‌گذاری‌های عظیم در مراکز داده، انتقال انرژی و بازگشت زنجیره‌های صنعتی به بازارهای داخلی افزایش یافته است؛ یک سوال کلیدی پیش‌روی سیاستگذاران و فعالان اقتصادی قرار دارد که چه‌کسی این سرمایه‌گذاری‌ها را تأمین خواهد کرد؟ در شرایطی که بانک‌ها با نگاهی محتاطانه به وام‌دهی به پروژه‌های بزرگ می‌نگرند، نقش صندوق‌های اعتبار خصوصی (Private Credit Funds) بیش از پیش پررنگ شده است. تحلیل جدید فایننشال تایمز نشان می‌دهد که این نهادهای سرمایه‌گذاری خصوصی، همراه با شرکت‌های بیمه، در حال تبدیل‌شدن به بازیگران کلیدی تأمین مالی پروژه‌هایی با نیازهای سرمایه‌ای بلندمدت و ساختار پیچیده هستند.

موج جدید تأمین مالی برای مراکز داده و انرژی‌های نو

بر اساس گزارش بلک‌استون، آمریکا در ۵ سال آینده شاهد بیش از ۱ تریلیون دلار سرمایه‌گذاری در مراکز داده خواهد بود. تقاضای بی‌سابقه برای خدمات ابری، هوش مصنوعی و زیرساخت‌های دیجیتال، به‌همراه ضرورت گذار به انرژی‌های تجدیدپذیر، نیاز به منابع مالی بلندمدت را شدت بخشیده است. شرکت‌هایی مانند Apollo Global پیش‌بینی می‌کنند که در آینده نزدیک، مجموع پروژه‌های مالی‌شده از طریق اعتبار خصوصی می‌تواند به رقمی بین ۱۵ تا ۲۰ تریلیون دلار برسد. پروژه‌هایی که نه‌تنها نیاز به سرمایه‌گذاری کلان دارند، بلکه زمان‌بندی بازگشت سرمایه آنها نیز بلندمدت و پیچیده است.

اعتبار خصوصی؛ فراتر از وام‌های متوسط

در حالی‌که بازارهای سنتی اعتبار خصوصی عمدتاً به وام‌های میان‌مدت برای شرکت‌های متوسط (Mid-market lending) و خریدهای اهرمی (LBO) محدود می‌شدند، اکنون شرکت‌های پیشرو در حال چرخش به‌سوی پروژه‌های کلان صنعتی، زیرساختی و انرژی هستند. به گفته هیو ون استینیس، معاون شرکت مشاوره‌ای Oliver Wyman، هفت شرکت بزرگ اعتبار خصوصی اکنون ۲.۱ تریلیون دلار دارایی اعتباری دارند. با افزایش تقاضا از سوی شرکت‌های بیمه، این نهادها به منابع مطمئن سرمایه‌ای دست یافته‌اند که به آنها اجازه می‌دهد پروژه‌هایی با افق‌های ۲۰ تا ۳۰ ساله را تأمین مالی کنند.

بیمه‌ها؛ حامیان جدید پروژه‌های زیربنایی

یکی از مهم‌ترین روندهای نوظهور در بازار مالی جهان ورود شرکت‌های بیمه به بازار اعتبار خصوصی است. طبق تحلیل Oliver Wyman، سهم دارایی‌های اعتباری تامین‌شده توسط بیمه‌ها از ۳۲ درصد در پایان ۲۰۲۱ به ۴۳ درصد در ۲۰۲۴ رسیده است. این سرمایه‌ها معمولاً به‌دنبال بازدهی پایدار ۷ تا ۹ درصدی و مقاوم در برابر تورم هستند – شرایطی که پروژه‌های زیرساختی به‌خوبی فراهم می‌کنند. بلک‌راک، یکی از بزرگ‌ترین مدیران دارایی جهان، نیز اعلام کرده قصد دارد ۱۰ درصد از سبد ۷۰۰ میلیارد دلاری بیمه‌ای خود را از درآمد ثابت به اعتبار خصوصی منتقل کند. این اقدام با خرید ۱۲ میلیارد دلاری شرکت HPS، یکی از پیشگامان اعتبار خصوصی، تقویت شد.

بازگشت به مدل کلاسیک تأمین مالی

پدیده کنونی به‌نوعی بازگشت به مدل پساجنگ جهانی دوم است؛ زمانی‌که شرکت‌های بیمه، زیرساخت‌هایی مانند نیروگاه‌ها، خطوط برق و بنادر را تأمین مالی و حتی تملک می‌کردند. به همین ترتیب، امروز نیز اعتبار خصوصی، به‌ویژه با حمایت بیمه‌ها، در حال بازتعریف نقش خود به‌عنوان یکی از منابع اصلی تأمین مالی پروژه‌های تحول‌آفرین است. در نقطه مقابل این روند، اروپا با محدودیت‌های نظارتی سنگین، امکان مشارکت بیمه‌ها در اعتبار خصوصی را محدود کرده است. برای مثال، از سال ۲۰۱۸، آمریکا ۲۴.۳ میلیارد دلار اوراق بهادار مراکز داده منتشر کرده، در حالی‌که اتحادیه اروپا هنوز اولین انتشار این نوع را تجربه نکرده است. در حوزه انرژی خورشیدی نیز، تا پایان ۲۰۲۴، آمریکا بیش از ۲۷ میلیارد دلار اوراق بهادار منتشر کرده اما اتحادیه اروپا تنها به رقم ۲۳۰ میلیون یورو در اولین تجربه خود بسنده کرده است.

درک لحظه تاریخی تأمین مالی

جهان در آستانه موج جدیدی از سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های فیزیکی و دیجیتال قرار دارد. اعتبار خصوصی، در تعامل با بیمه‌ها، اکنون نه‌تنها یک مکمل برای بانک‌ها، بلکه یک جایگزین جدی برای مدل‌های تأمین مالی سنتی به شمار می‌رود. در ایران نیز، با بازنگری در مقررات بازار سرمایه و طراحی صندوق‌های مشارکتی ترکیبی با بیمه‌ها، می‌توان مدلی مشابه برای پروژه‌های بزرگ فولاد، انرژی و حمل‌ونقل ایجاد کرد. [۲]

تسریع وام‌دهی صنعتی با BridgeInvest

BridgeInvest با جذب ۶۷۰ میلیون دلار، نقش پررنگی در تأمین مالی پروژه‌های صنعتی ایفا می‌کند. در این شرکت، مدیر دارایی مستقر در میامی و متخصص در تأمین مالی املاک تجاری، اخیراً چهارمین صندوق اعتبار خصوصی خود را با جمع‌آوری بیش از ۶۷۰ میلیون دلار به پایان رساند. این صندوق، تحت عنوان BridgeInvest Specialty Credit Fund IV، بیش از دو برابر سرمایه صندوق قبلی این شرکت در سال ۲۰۲۱ است که با تعهدات سرمایه‌ای ۲۸۱ میلیون دلاری بسته شده بود. با در نظر گرفتن اهرم مالی، ظرفیت سرمایه‌گذاری این صندوق جدید به حدود ۱.۲ میلیارد دلار می‌رسد.

تمرکز بر وام‌های کوتاه‌مدت تضمین‌شده

BridgeInvest بر ارائه وام‌های کوتاه‌مدت، تضمین‌شده و ارشد در بخش‌های مختلف املاک تجاری در ایالات متحده تمرکز دارد. این شرکت قصد دارد وام‌هایی در بازه ۲۰ تا ۱۵۰ میلیون دلار در بخش‌هایی مانند مسکن چندخانواری، صنعتی، مهمان‌نوازی و خرده‌فروشی ارائه دهد. پایگاه سرمایه‌گذاران این شرکت شامل دفاتر خانوادگی، مدیران سرمایه‌گذاری بوتیک و مؤسسات بزرگ است.

افزایش تقاضا برای اعتبار خصوصی

در سال‌های اخیر، سرمایه‌گذاران نهادی به‌طور فزاینده‌ای تخصیص‌های هدف خود را برای اعتبار خصوصی افزایش داده‌اند. طبق نظرسنجی ژانویه توسط S&P Global Market Intelligence، حدود ۶۱ درصد از سرمایه‌گذاران نهادی در بازارهای خصوصی برنامه‌ریزی کرده‌اند تا تخصیص دارایی‌های خود به صندوق‌های اعتباری را در سال جاری افزایش دهند. از سال ۲۰۱۸، حدود ۱تریلیون دلار سرمایه به استراتژی‌های اعتبار خصوصی اختصاص یافته است، که خلأیی را پر کرده است که بانک‌ها تحت فشارهای نظارتی برای حفظ ذخایر بالاتر از آن عقب‌نشینی کرده‌اند.

عملکرد پایدار در مواجهه با چالش‌های اقتصادی

از زمان تأسیس این شرکت در سال ۲۰۱۱، BridgeInvest بیش از ۱.۸ میلیارد دلار در تأمین مالی توسعه و پل به وام‌گیرندگان ارائه داده است. عملکرد این شرکت در مواجهه با چالش‌های اقتصادی از سال ۲۰۲۰ به‌طور پایدار باقی مانده است، که اعتماد سرمایه‌گذاران به این شرکت را تقویت کرده است. الکس هورن، بنیان‌گذار و مدیرعامل BridgeInvest، اخیراً بیان کرده است: «یکی از نظراتی که به‌طور مداوم از سرمایه‌گذاران خود دریافت کرده‌ایم و فکر می‌کنم منجر به افزایش اندازه صندوق شده این است که ما یکی از معدود مدیران در سبدهای آنها هستیم که به‌طور مداوم و مرتب در دو سال گذشته توزیع‌هایی انجام داده‌ایم.»

این شرکت قصد دارد صندوق جدید خود را در ۲۴ ماه آینده به‌طور کامل سرمایه‌گذاری کند و قصد دارد تا معاملات تا سقف ۱.۲ میلیارد دلار را در سراسر استراتژی وام‌دهی خود ببندد. حدود ۷۰ درصد از معاملات این شرکت شامل تأمین مالی مجدد است، در حالی‌که بقیه از خریدها پشتیبانی می‌کنند. [۳]

در دورانی که بانک‌ها عقب‌نشینی کرده‌اند و نیاز به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تحول‌آفرین حیاتی‌تر از گذشته است، ابزارهایی نظیر REIT و اعتبار خصوصی، با پشتوانه بیمه‌ها و فناوری، در حال شکل‌دادن به معماری جدید تأمین مالی جهانی‌اند. آینده تأمین مالی، ترکیبی از دارایی‌های واقعی، سرمایه‌گذاران سازمانی و فناوری‌های نوظهور از جمله بلاک‌چین و توکن‌سازی دارایی‌ها خواهد بود.

سرمایه‌گذاری‌های مشترک با شرکت‌های خارجی یا بنگاه‌های بزرگ داخلی

در جهانی که سرعت تحول دیجیتال، مرز میان صنعت و فناوری را محو کرده است، شرکت‌هایی همچون Goodman Group با بهره‌گیری از مدل‌های سرمایه‌گذاری مشترک و مشارکت با صندوق‌های بازنشستگی، شکل جدیدی از تأمین مالی پروژه‌های صنعتی را رقم می‌زنند. این شرکت استرالیایی که امروز بیش از ۸۵ میلیارد دلار دارایی تحت مدیریت دارد، نه‌تنها در حال بازتعریف نقش بنگاه‌های توسعه‌گر صنعتی در اقتصاد جهانی است، بلکه مسیر تازه‌ای برای تأمین مالی مراکز داده، انبارهای هوشمند و زیرساخت‌های لجستیکی در مقیاس جهانی گشوده است.

Goodman Group؛ پیشگام در توسعه پروژه‌های صنعتی و مراکز

شرکت Goodman Group، یکی از بزرگ‌ترین توسعه‌دهندگان املاک صنعتی در جهان، با بهره‌گیری از مدل‌های سرمایه‌گذاری مشترک و جذب سرمایه از صندوق‌های بازنشستگی، نقش مهمی در توسعه پروژه‌های بزرگ صنعتی و مراکز داده ایفا می‌کند. این شرکت استرالیایی با مدیریت بیش از ۸۵ میلیارد دلار دارایی، تمرکز خود را بر توسعه زیرساخت‌های دیجیتال و لجستیکی در بازارهای جهانی معطوف کرده است.

تمرکز بر مراکز داده و زیرساخت‌های دیجیتال

با افزایش تقاضا برای خدمات ابری و هوش مصنوعی، Goodman Group سرمایه‌گذاری‌های قابل توجهی در توسعه مراکز داده انجام داده است. این شرکت با جمع‌آوری ۴ میلیارد دلار سرمایه، برنامه‌ریزی کرده است تا تا اواسط سال ۲۰۲۶، ظرفیت مراکز داده خود را به ۵۰۰ مگاوات افزایش دهد. این سرمایه‌گذاری‌ها شامل پروژه‌هایی در شهرهایی مانند لس‌آنجلس، توکیو، سیدنی و ملبورن می‌شود.

مشارکت با صندوق‌های بازنشستگی و سرمایه‌گذاران نهادی

Goodman Group با جذب سرمایه از صندوق‌های بازنشستگی و سرمایه‌گذاران نهادی، مدل‌های سرمایه‌گذاری مشترک را برای توسعه پروژه‌های خود به کار گرفته است. برای مثال، این شرکت با صندوق سرمایه‌گذاری نروژ (Norges Bank Investment Management) همکاری کرده است تا پروژه‌های صنعتی در ایالات‌متحده را توسعه دهد.

Goodman Group با تمرکز بر بازارهای کلیدی مانند ایالات متحده، اروپا، آسیا و استرالیا، پروژه‌های متعددی در زمینه توسعه مراکز داده و انبارهای هوشمند در دست اجرا دارد. این شرکت با بهره‌گیری از زمین‌های صنعتی موجود و تأمین برق مورد نیاز، مزیت رقابتی قابل توجهی در توسعه این پروژه‌ها دارد. با توجه به رشد مداوم تقاضا برای زیرساخت‌های دیجیتال و لجستیکی، Goodman Group برنامه‌ریزی کرده است تا پروژه‌های بیشتری در زمینه مراکز داده و انبارهای هوشمند توسعه دهد. این شرکت با استفاده از مدل‌های سرمایه‌گذاری مشترک و جذب سرمایه از صندوق‌های بازنشستگی، قصد دارد نقش خود را به‌عنوان یکی از پیشگامان توسعه زیرساخت‌های صنعتی در سطح جهانی حفظ کند. [۴]

مدل‌های سرمایه‌گذاری جمعی (Crowd Investment) در طرح‌های معدنی

در سال‌های اخیر، مدل‌های سرمایه‌گذاری جمعی به یکی از نوآورانه‌ترین روش‌های تأمین مالی پروژه‌های معدنی در جهان تبدیل شده‌اند؛ الگویی که با تکیه بر فناوری‌هایی نظیر بلاک‌چین، قراردادهای هوشمند و توکن‌سازی دارایی‌ها، امکان مشارکت خُرد و کلان سرمایه‌گذاران را در پروژه‌های پرهزینه‌ای همچون استخراج مس، نیکل یا لیتیوم فراهم کرده است. این شیوه تأمین مالی نه‌تنها به شفاف‌سازی جریان سرمایه، بلکه به دموکراتیزه‌کردن مالکیت دارایی‌های فیزیکی در حوزه معدن کمک کرده و مسیر مشارکت اجتماعی را در طرح‌های زیرساختی باز کرده است.

شفافیت در زنجیره تأمین صنعتی با بلاک‌چین

در صنایع پیچیده‌ای مانند فولاد، معدن، خودروسازی و داروسازی، ردیابی مواد اولیه، اجزای میانی و محصول نهایی از الزامات کلیدی برای تضمین کیفیت و مبارزه با جعل و تقلب است. فناوری بلاک‌چین با ارائه دفترکل توزیع‌شده و غیرقابل‌تحریف، امکان ردیابی لحظه‌ای و دقیق در تمام مراحل زنجیره تأمین را فراهم می‌کند. این فناوری با ارائه شفافیت، کاهش ریسک، تسهیل ممیزی و افزایش اعتماد میان طرفین درگیر در زنجیره ارزش، نقش محوری ایفا می‌کند. [۵]

تحول ساختار تأمین مالی با توکن‌سازی و DeFi

یکی از نوآوری‌های بنیادین در اقتصاد صنعتی، امکان توکن‌سازی دارایی‌های واقعی همچون نیروگاه‌ها، کارخانه‌ها و تجهیزات است. این فرآیند، دارایی‌های فیزیکی را به دارایی‌های دیجیتالی قابل‌معامله تبدیل می‌کند. توکن‌ها می‌توانند به صورت سهم در پروژه عرضه شوند و از طریق قراردادهای هوشمند در بستر DeFi، تأمین مالی، پرداخت سود و انتقال مالکیت را بدون واسطه‌های سنتی ممکن سازند. این ساختار سبب کاهش هزینه‌های تأمین مالی، تسریع دسترسی به نقدینگی و جذب سرمایه‌گذاران خُرد و نهادی می‌شود. [۶]

ارتقای گزارش‌دهی ESG و ارزیابی ریسک با بلاک‌چین

با افزایش حساسیت عمومی و نهادهای ناظر نسبت به عملکرد زیست‌محیطی، اجتماعی و حاکمیتی (ESG)، فناوری بلاک‌چین به ابزار اصلی گزارش‌دهی شفاف و غیرقابل‌دستکاری تبدیل شده است. این فناوری می‌تواند داده‌های مربوط به مصرف انرژی، ردپای کربن، زنجیره تأمین مسئولانه و تنوع نیروی انسانی را به‌صورت لحظه‌ای و قابل تأیید ثبت کند. همچنین در پروژه‌های صنعتی بزرگ که نیازمند ارزیابی مستمر ریسک هستند، بلاک‌چین امکان تجزیه و تحلیل دقیق و پیشگیرانه را با ادغام داده‌های بلادرنگ فراهم می‌آورد. [۷]

زیرساخت حقوقی و مالی هوشمند برای همکاری‌های بین‌بخشی

بلاک‌چین با ماهیت توزیع‌شده و شفاف خود، بستر مناسبی برای ساختاردهی مشارکت‌های پیچیده میان نهادهای مالی، بانک‌های توسعه‌ای و صنایع فراهم کرده است. مقرراتی مانند MiCA در اتحادیه اروپا نیز چارچوب قانونی لازم را برای بهره‌برداری صنعتی از فناوری بلاک‌چین تدوین کرده‌اند. این مقررات، علاوه بر محافظت از سرمایه‌گذار، فضای قابل پیش‌بینی برای شرکت‌ها جهت توسعه پروژه‌های صنعتی در بسترهای دیجیتال فراهم می‌سازد. [۸]

هم‌افزایی با فناوری‌های نوظهور؛ هوش مصنوعی، اینترنت اشیا و هویت دیجیتال

ترکیب بلاک‌چین با فناوری‌هایی نظیر هوش مصنوعی (AI)، اینترنت اشیا (IoT) و هویت دیجیتال (DID) باعث ایجاد جهش‌هایی در کارآیی و امنیت صنعتی شده است. سنسورها در بستر IoT می‌توانند اطلاعات دمای انبار، لرزش تجهیزات یا کیفیت محصول را به‌صورت خودکار روی بلاک‌چین ذخیره کنند. همزمان، الگوریتم‌های AI می‌توانند با تحلیل داده‌های غیرقابل‌تحریف، الگوهای ریسک را شناسایی کنند. همچنین هویت دیجیتال در قالب DID امکان تعامل ایمن بازیگران مختلف پروژه را فراهم می‌سازد. [۹]

توسعه فناوری بلاک‌چین نه‌تنها به‌عنوان ابزار فنی بلکه به‌عنوان زیرساخت تحول در تأمین مالی، همکاری‌های بین‌بخشی و مسئولیت‌پذیری اجتماعی مطرح است. صنایعی نظیر معدن، انرژی و فولاد برای پاسخ به چالش‌های مالی، زیست‌محیطی و شفافیت، چاره‌ای جز ادغام ساختاری با فناوری‌های نوین ندارند. ترکیب بلاک‌چین با ابزارهایی مانند هوش مصنوعی، توکن‌سازی و چارچوب‌های قانونی، مسیر توسعه صنعتی آینده را ترسیم خواهد کرد.

صعود بی‌سابقه ابزارهای مالی مبتنی بر املاک صنعتی در آمریکا (۲۰۲۴)

در شرایطی که اقتصاد جهانی با چالش‌هایی مانند افزایش نرخ بهره، نوسانات ژئوپلیتیک و تغییر الگوی سرمایه‌گذاری روبه‌رو است، ابزارهای نوین مالی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) توانسته‌اند جایگاه قابل‌توجهی در تأمین مالی پروژه‌های زیرساختی و صنعتی بیابند. در سال ۲۰۲۴، بازار صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ایالات متحده با جذب ۷۲.۷۵ میلیارد دلار سرمایه، رشد ۱۳.۹ درصدی نسبت به سال گذشته را تجربه کرد؛ رشدی که نشان‌دهنده بازتعریف نقش REITها در ساختار تأمین مالی مدرن است.

ترکیب منابع تأمین مالی؛ غلبه ابزارهای بدهی در معماری سرمایه

طبق گزارش S&P Global Market Intelligence، ترکیب منابع مالی جذب‌شده توسط REITها در سال ۲۰۲۴ به‌روشنی نشان‌دهنده اولویت سرمایه‌گذاران برای ابزارهای با درآمد ثابت و ریسک پایین‌تر است:

• اوراق بدهی: با جذب ۵۲.۱۹ میلیارد دلار، بیشترین سهم از تأمین مالی را به خود اختصاص داده است.
• سهام عادی: با ۲۰.۳۶ میلیارد دلار، در رتبه دوم قرار دارد.
• سهام ممتاز: با ۱۸۹.۷ میلیون دلار، نقش محدودی ایفا کرده است.
• واحدهای مشارکتی: تنها ۵۸۷ هزار دلار، سهم ناچیزی دارند.

این الگو نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران نهادی، به‌ویژه صندوق‌های بازنشستگی و بیمه، به‌دلیل نیاز به بازدهی پایدار و قابل‌پیش‌بینی، همچنان به اوراق بدهی REITها علاقه‌مند هستند. به‌علاوه، نرخ بهره پایین‌تر نسبت به اوراق خزانه و ویژگی‌های قابل معامله REITها، جذابیت مضاعفی برای آنها ایجاد کرده است.

بخش‌های پیشران؛ مراکز داده، تأسیسات صنعتی و خرده‌فروشی نوین

تجزیه و تحلیل داده‌ها نشان می‌دهد سه زیربخش عمده، سهم قابل‌توجهی در جذب سرمایه از طریق REITها داشته‌اند:

• صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تخصصی (شامل مراکز داده، انرژی‌های تجدیدپذیر، تابلوهای تبلیغاتی، جنگل‌داری و…): با جذب ۱۷.۳۹ میلیارد دلار، پیشتاز بازار بودند.
• صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات صنعتی (شامل انبارها، کارخانه‌ها و پارک‌های لجستیکی): با ۱۲.۴۴ میلیارد دلار، در رتبه دوم قرار گرفتند.
• صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خرده‌فروشی (شامل مراکز تجاری مدرن و ترکیبی): ۱۱.۰۷ میلیارد دلار است.

با رشد فزاینده فناوری‌های هوش مصنوعی و رایانش ابری، نیاز به مراکز داده در حال افزایش است. از سوی دیگر، تحول زنجیره‌های تأمین و رشد تجارت الکترونیکی، سبب افزایش تقاضا برای تأسیسات صنعتی شده است. این تحولات باعث شده صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تخصصی و صنعتی، موتور رشد بازار در سال ۲۰۲۴ باشند.

بازیگران کلیدی بازار؛ پیشروی شرکت‌های لجستیکی و دیجیتال

سه شرکت بزرگ نقش محوری در رشد سرمایه‌گذاری‌ها داشته‌اند:

• Prologis Inc: رهبر بلامنازع REITهای صنعتی، با جذب ۵.۱۷ میلیارد دلار است.
• Lineage Inc: فعال در حوزه انبارهای زنجیره سرد، با جذب ۵.۱۰ میلیارد دلار؛ عرضه اولیه سهام این شرکت، بزرگ‌ترین IPO سال ۲۰۲۴ بوده است.
• Digital Realty Trust Inc: متخصص در مراکز داده، با جذب ۴.۹۳ میلیارد دلار سرمایه است.

در حوزه اوراق بدهی نیز شرکت‌هایی مانند Iron Mountain Inc با تأمین مالی پروژه‌های ذخیره‌سازی داده فیزیکی و دیجیتال و VICI Properties Inc در بخش املاک سرگرمی و کازینو، پیشگام بودند.

تغییرات فصلی بازار؛ افت موقت در پایان سال

در ماه دسامبر ۲۰۲۴، میزان کل سرمایه‌گذاری‌ها از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به ۳.۸۲ میلیارد دلار کاهش یافت که نسبت به نوامبر ۳۷ درصد افت نشان می‌دهد. با این حال، بخش اعظم سرمایه‌گذاری در این ماه همچنان از طریق اوراق بدهی (۳.۵۰ میلیارد دلار) انجام شده است. این کاهش می‌تواند ناشی از شرایط احتیاطی پایان سال، نرخ‌های بهره متغیر و ارزیابی مجدد سبد دارایی سرمایه‌گذاران باشد. شرکت‌هایی مانند American Homes 4 Rent و Iron Mountain در این دوره نقش کلیدی در بازار اوراق ایفا کرده‌اند.

چشم‌انداز بازار REIT صنعتی برای ایران و جهان

روند رو به رشد سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات صنعتی و فناوری‌محور در آمریکا نشان‌دهنده بازگشت اعتماد به ابزارهای تأمین مالی مبتنی بر دارایی واقعی است. برای کشورهایی مانند ایران، این تجربه می‌تواند الگویی الهام‌بخش برای طراحی ابزارهای بومی در بازار سرمایه باشد.

در ایران، راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات صنعتی می‌تواند نقش مهمی در تأمین مالی پروژه‌هایی همچون شهرک‌های صنعتی، پارک‌های علم و فناوری، انبارهای صادراتی و مناطق ویژه اقتصادی ایفا کند. تدوین مقررات مناسب، تقویت نهادهای تخصصی مدیریت دارایی و جذب مشارکت نهادهای بیمه و بازنشستگی، الزامات اجرایی شدن این رویکرد نوین هستند. از منظر جهانی نیز، انتظار می‌رود با ادامه روند دیجیتالی‌سازی و رشد نیاز به زیرساخت‌های پایدار، سرمایه‌گذاران بیشتری به سمت REITهای تخصصی، به‌ویژه در حوزه داده، انرژی‌های پاک و لجستیک گرایش پیدا کنند.

بلاک‌چین و افق تازه در تأمین مالی زیرساخت

در حالی‌که سرمایه‌گذاری در دارایی‌های واقعی طی سال‌های اخیر با رشد کم‌سابقه‌ای از سوی سرمایه‌گذاران نهادی مواجه شده، فناوری بلاک‌چین در حال خلق لایه‌ای نوین از تحول در این فضاست: توکن‌سازی دارایی‌های واقعی (Real-World Asset Tokenization). مفهوم اصلی این رویکرد آن است که دارایی‌های فیزیکی مانند ساختمان‌ها، نیروگاه‌ها، خطوط انتقال انرژی، پایانه‌های بندری، کارخانه‌ها یا حتی قطعات زمین، به دارایی‌های دیجیتال تبدیل می‌شوند که در قالب توکن‌های رمزنگاری‌شده قابل معامله، تملک و وثیقه‌گذاری‌اند.

این فرآیند، چند پیامد تحول‌آفرین به‌دنبال دارد. نخست، شکستن ساختار سنتی مالکیت است: دیگر نیازی نیست که مالک یک دارایی زیربنایی، یک سرمایه‌گذار کلان یا صندوق چندمیلیون‌دلاری باشد؛ توکن‌سازی این امکان را فراهم می‌کند که یک نیروگاه برق یا یک برج فناوری اطلاعات در قالب هزاران توکن کوچک به فروش برسد و سرمایه‌گذاران خرد از سراسر جهان در آن سهیم شوند. این پدیده، دموکراتیزه‌کردن دسترسی به دارایی‌های کلان را محقق می‌سازد؛ مفهومی که تا پیش از این در سطح دارایی‌های زیرساختی تقریباً غیرممکن تلقی می‌شد.

دوم، شفافیت و قابلیت رهگیری بلاک‌چین ساختار نظارتی و حسابرسی این نوع دارایی‌ها را متحول کرده است. در یک قرارداد هوشمند مبتنی بر بلاک‌چین، تمام اطلاعات مربوط به انتقال مالکیت، سود حاصل، مالیات پرداخت‌شده یا نحوه استفاده از وجوه جمع‌آوری‌شده، در زمان واقعی (real-time) و به‌صورت غیرقابل تغییر در اختیار تمامی ذی‌نفعان قرار می‌گیرد. چنین مدلی، اعتماد میان سرمایه‌گذار، مالک دارایی و واسطه‌های مالی را بازتعریف می‌کند.

سوم، بلاک‌چین بستری را برای تشکیل بازارهای ثانویه فعال‌تر فراهم می‌کند. یکی از چالش‌های اصلی سرمایه‌گذاری در زیرساخت، فقدان نقدشوندگی است. توکن‌سازی اما می‌تواند با ایجاد امکان مبادله آزاد و سریع توکن‌ها در پلتفرم‌های معاملاتی، بخشی از این معضل را کاهش دهد. در آینده‌ای نزدیک، پلتفرم‌هایی همچون [Ondo Finance]، [RealT]، یا [Securitize] که امروزه به شکل آزمایشی و محدود در حال عرضه دارایی‌های واقعی توکنیزه‌شده هستند، می‌توانند به بستری برای گردش میلیاردها دلار دارایی در زمان واقعی بدل شوند.

البته چالش‌های این مسیر نیز کم نیست. مسائل حقوقی مالکیت، پیچیدگی‌های نظارتی، نبود استانداردهای جهانی برای ارزش‌گذاری دارایی‌های دیجیتالی‌شده، و خطرات امنیت سایبری، همگی از موانعی‌اند که باید با دقت و چارچوب‌گذاری صحیح بر آنها غلبه کرد. با این حال، روندها نشان می‌دهد که نهادهای مالی سنتی نیز به آرامی در حال پذیرش این تغییرند: در سال ۲۰۲۴، چند بانک سرمایه‌گذاری اروپایی از جمله Societe Generale و UBS پروژه‌هایی را برای توکن‌سازی اوراق بدهی زیرساختی و اوراق بهادار سبز به اجرا گذاشتند. حتی برخی صندوق‌های سرمایه‌گذاری خصوصی نیز به‌دنبال طراحی مدل‌هایی برای ادغام ساختارهای بلاک‌چینی با قراردادهای سرمایه‌گذاری سنتی هستند.

در نهایت، به‌نظر می‌رسد که بلاک‌چین نه رقیب REITها و ابزارهای سرمایه‌گذاری سنتی، بلکه تکمیل‌کننده زنجیره تأمین مالی دارایی‌های واقعی خواهد بود. معماری مالی آینده، به‌جای یکپارچگی متمرکز، مبتنی بر تنوع ابزارها، هم‌افزایی فناوری‌ها و ادغام دارایی‌های فیزیکی با زیرساخت‌های دیجیتال خواهد بود. در چنین جهانی، هر قطعه زمین، هر نیروگاه بادی یا هر تأسیسات صنعتی، می‌تواند به یک دارایی قابل معامله جهانی تبدیل شود؛ دارایی‌ای که در کیف پول دیجیتال یک سرمایه‌گذار در نیویورک، سئول یا تهران، تنها چند کلیک با مشارکت در آن فاصله خواهد داشت.

منابع:

S&P Global Market Intelligence (2024): US equity REIT capital offerings rise

Wall Street Journal (2024): BridgeInvest Raises $670 Million for Private-Credit Bets

Financial Times (2025): The big new role for private credit

Fujitsu (2024): Blockchain trends in enterprise finance

The Australian (2024): Goodman uses pension-backed funds for industrial REITs

[1] S&P Global Market Intelligence – US Equity REIT capital offerings rise in 2024

[2] Financial Times – The big new role for private credit
نویسنده: Huw van Steenis، معاون شرکت Oliver Wyman و مدیر پیشین تحقیقات مالی مورگان استنلی

[۳] Wall Street Journal – BridgeInvest Raises $670 Million for Private-Credit Bets

[4] The Australian – Goodman targets robot-run warehouse revolution theaustralian.com.au+2theaustralian.com.au+2theaustralian.com.au+2

The Australian – Goodman brings in Norwegians for US assault theaustralian.com.au+6theaustralian.com.au+6theaustralian.com.au+6

The Australian – Goodman raising $4bn for data centre expansion as profit jumps theaustralian.com.au+1theaustralian.com.au+1

The Australian – Data centre boom lifts Goodman Group theaustralian.com.au

[5] IBM Blockchain Supply Chain 2023، McKinsey on Blockchain in Metals،Fujitsu 2024

[6] Deloitte Tokenization Report، World Bank: DeFi Use Cases، Fujitsu 2024

[7] WEF Blockchain ESG Toolkit، IFC Risk Management with DLT، Fujitsu 2024

[8] European Commission: MiCA، OECD Blockchain Policy Framework، Fujitsu 2024

[9] SAP Blockchain + IoT، Microsoft Blockchain Use Cases، Fujitsu 2024