به گزارش ایراسین و به نقل از دنیای اقتصاد، نسبت «قیمت به اجاره مسکن» بهعنوان یک دماسنج اصلی بازار معاملات آپارتمانهای تهران، در آخرین بهروزرسانی این دستگاه سنجش اوضاع، در فاصله بسیار پایین از «نقطه اوج تاریخی» قرارگرفته و حتی از «سطح میانگین تاریخی» هم پایینتر آمدهاست؛ با این حال این نسبت هنوز تا «کف تاریخی» فاصله دارد و از همینرو، تحلیل حرکت آن میتواند به ۴ دسته از فعالان بازار قدرت پیشبینی بدهد؛ با سنجش موقعیت فعلی نماگر دماسنج مسکن، نسبت P به R را برآورد کردهاست.
با توجه به میانگین اجارهبهای هر مترمربع آپارتمان در پاییز امسال، براساس «اجارهبهای پیشنهادی» که در حدود ۵۰۰ هزارتومان است، همچنین متوسط قیمت مسکن، بازهم براساس «قیمتهای پیشنهادی» که بین ۱۰۷ میلیون تا ۱۰۸ میلیونتومان برآورد میشود، عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره، در حالحاضر ۱۷.۹ را نشان میدهد، اما معنا و مفهوم این عدد چیست؟ در پاسخ به این پرسش مشخص، با توجه به روند تاریخی «رابطه معنادار قیمت مسکن و اجارهبهای آپارتمان» در بازار املاک شهر تهران، نماگر فعلی دماسنج مسکن، از وضعیت «قرمز» یا ملتهب سالهای تا ۱۴۰۳، فروکشکرده و اکنون به زیر «سطح میانگین» رسیدهاست که البته تحلیل همین عددخوانی دماسنج هم مفهوم دیگری را در خود دارد؛ بین اجارهبهای یک واحد مسکونی(R) و قیمت آن ملک(P)، همیشه رابطه وجود دارد، در تهران معمولاً اجاره یکسال یک واحد مسکونی، معادل ۴ تا ۸ درصد ارزش خرید آن واحد است؛ این بازه عایدی، برحسب متغیرهای بازار مسکن و اجاره، در سالهای مختلف تغییر میکند و کارگردان اصلی تغییرات هم، دورههای رکود یا رونق خرید و به بیان سادهتر، نرخ تورم مسکن است.
در دورههایی که قیمت مسکن جهش میکند، چون روند اجارهبها همزمان با آن قابلیت تعدیل ندارد (بهخاطر قراردادهای اجاره آپارتمان که بلندمدت است)، در نتیجه نسبت P به R بالا میرود و عوائد اجاره آپارتمان که معکوس این نسبت است، پایین میآید. از سال ۷۰ تا قبل از سال ۹۷، اوج P به R عدد ۲۵ بوده که در نتیجه، حداقل عایدی نیز ۴ درصد شدهاست. حداقل نسبت P به R نیز ۱۲.۸ بوده که در این صورت عایدی اجاره به اوج خود یعنی ۷.۸ درصد میرسید. عایدی اجاره زمانی شروع به اوجگرفتن میکند که بازار مسکن از جهش قیمت عبور میکند و اجارهبها خود را با «رشد سالهای قبل» تنظیم میکند، اما از سال ۹۷ به بعد، چون روند رشد قیمت مسکن، از شکل متعارف دهههای قبل تبعیت نکرد، نماگر P به R نیز «سقف تاریخی» قبلی را شکافت و نوسانات نامتعارفی از خود به نمایش گذاشت.
جهش قیمت مسکن از سال ۹۷، تاریخی شد؛ سه سال پشتسر هم با نرخهای بالاتر از قبل. سال ۹۹، یعنی دو سال بعد از شروع جهش مداوم قیمت مسکن، بازهم سطح قیمت رشد شدیدی کرد، در آن سال متوسط قیمت آپارتمان در تهران ۸۰ درصد افزایشیافت، درحالیکه میزان رشد اجارهبها، کمتر از نصف این نرخ بود، در نتیجه عدد حاصل از نسبت P به R، به قله جدید ۳۱.۸ رسید که «بالاترین» سطح نماگر این دماسنج از سال ۷۰ بود. تا پیش از این، «سقف تاریخی» عددهای نزدیک به ۲۵ در سال ۷۵، همچنین ۲۵ در سال ۹۸ بودند. به این ترتیب، قله جدید ۳۱.۸ «قیمت به اجاره» در سال ۹۹، بهمعنای ایجاد «کف تاریخی» جدید برای عایدی اجاره مسکن در تهران بود که از ۴ درصد پایینتر و ۳.۱ درصد شد؛ با این حال اجارهبها دو سال با تأخیر نسبت به جهش قیمت مسکن، از سال ۹۹ شروع به «افزایش شدید» کرد.
در سالهای ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ درحالیکه اجارهبها در مسیر رشد تند در حال تنظیم با سطح افزایشیافته قیمت مسکن بود، تورم مسکن بهخاطر متغیرهای اثرگذار در نرخهای کمتر از ۹۷ تا ۹۹ نوسان کرد، در نتیجه نسبت P به R در سالهای ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، از قله ۳۱.۸ پایین آمد و در سطوح ۲۶ و ۲۲ ایستاد. در سال ۱۴۰۲ اما با یک جهش تازه در قیمت مسکن به میزان ۶۵ درصد، بار دیگر P به R افزایشیافت و همان قله سال ۹۹ را مجدداً فتح کرد.
در سال ۱۴۰۳ که بازار مسکن از ثبات نسبی قیمت در عمده ماهها برخوردار بود و تورم مسکن در پایینترین سطح ۶ سال گذشته قرار گرفت، ۱۷ درصد، نسبت P به R عدد ۲۵ شد، اما اکنون با توجه به ماهها «کاهش یا ثبات قیمت مسکن» از یکسو و روند رشد اجارهبها از سوی دیگر، نماگر دماسنج مسکن به ۱۷.۹ رسیدهاست، این نسبت پایینترین میزان از سال ۹۷ است و نشان میدهد «رنگ دماسنج» سبز است.
تحلیل عددخوانی «دماسنج» مسکن
بررسیها نشان میدهد، نماگر فعلی P به R از میانگین تاریخی که ۱۹ است، پایینتر آمدهاست.
اولین پیام این وضعیت آن است که قیمت مسکن «بیشفعالی» ندارد و در عینحال جاماندگی آنچنانی نیز در روند رشد اجارهبها نسبت به قیمت آپارتمان مشاهده نمیشود. با این حال، عدد فعلی دماسنج هنوز تا «کف تاریخی» ۱۲.۸ فاصله دارد. پیام این وضعیت نیز میتواند پاسخ به «انتظارات برای آینده قیمت مسکن» باشد. روز گذشته در همین صفحه گزارشی از «چشمانداز تورم مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴» منتشر شد که نشان میداد؛ مجموعه متغیرهایی روی رفتار متغیرهای بازار مسکن تأثیر دارند که بهرغم «جاماندگی قیمت آپارتمان از قیمت دلار، همچنین عدمانعکاس نرخ رشد نقدینگی بر تورم مسکن»، احتمال رشد محسوس قیمت در ماههای آتی پایین بهنظر میرسد. اکنون نسبت P به R نیز مشخص میکند قیمت مسکن در سطحی قرار ندارد که ظرفیت لازم برای «تداوم ثبات» را نداشتهباشد. در این صورت این پیشبینی را میتوان در نظر گرفت که طی ماههای آینده مشروط بر اینکه متغیرهای بیرونی اثرگذار بر تورم مسکن از جمله تورم عمومی، شوک محسوسی پیدا نکنند، قیمت کمتر از اجارهبها افزایش یابد. اگر این سناریو اتفاق بیفتد، نسبت P به R از سطح فعلی ۱۷.۹ پایینتر میآید.
پارامتر دیگری که میتواند این حرکت نزولی P به R را تقویت کند، روند تورم عمومی در ماههای آتی خواهد بود. از آنجا که تورم اجاره مسکن تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است، افزایش دومی اثری همسو بر تغییرات اجارهبها خواهد گذاشت. در عین حال، میزان رشد ۷ سال و ۹ ماه اخیر اجارهبها و قیمت مسکن، با روند تاریخی این دو شاخص، هماهنگ نیست. طی سه دههگذشته متوسط تورم مسکن ۲۸ درصد و تورم اجاره نیز ۲۶ درصد بودهاست، اما در سالهای اخیر فاصله چشمگیری بین متوسط رشد این دو شاخص وجود داشتهاست؛ میانگین تورم مسکن از سال ۹۷ تاکنون ۵۳ درصد بوده، درحالیکه تورم اجاره ۴۱ درصد، با این حال با توجه به سطح بالای تورم تولید مسکن نسبت به تورم مسکن در ماههای اخیر، پتانسیل قابلتوجهی برای تعدیل قیمت واحدهای نوساز وجود دارد که در صورت تغییر شرایط بیرونی بخش مسکن، میتواند روی تورم مسکن منعکس شده و باعث تغییر مسیر نماگر دماسنج «مسکن» شود.
نظر شما