به گزارش ایراسین؛ اوایل سال جاری بود که بعد از چندین ماه گمانه‌زنی نسبت به احتمال افزایش قیمت مسکن در بهار 99 یکباره موتور قیمت چهاردیواری روشن شد و جهشی قابل توجه قیمت مسکن  اغلب خریداران، کارشناسان و البته مسئولان را شوکه کرد. به صورتی که متوسط قیمت 16 میلیون تومانی هر مترمربع مسکن در پایتخت ظرف کمتر از یک ماه یکباره به رقمی معادل 21 میلیون تومان رسید و اکنون در محدوده 22 میلیون تومان قرار گرفته است.

این اتفاق اگرچه بسیاری از خریداران طبقه متوسط و ضعیف جامعه را از خرید ناتوان کرد به نوعی باعث نگرانی مسئولان درباره آینده این بازار شد تاجایی که دولت وارد میدان شد و با ارایه طرح‌هایی از جمله مسکن ملی و دریافت مالیات از خانه‌های خالی یا راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات تصمیم به مدیریت بازار گرفت.

ارایه این طرح‌های از سوی دولت برای مدیریت بازار مسکن اگرچه در حال حاضر شاید راهکاری برای مدیریت بازار و تامین نیاز اولیه جامعه در تامین مسکن  باشد؛ اما سئوال اصلی اینجاست که آیا بورس مسکن می‌تواند منجر به منطقی شدن قیمت این کالا در جامعه ‌باشد و رویای خانه‌دار شدن را برای خریداران تحقق بخشد.

سرمایه‌ای 5 هزار میلیارد در انتظار بورس املاک و مستغلات

حسین سلاح ورزی، نایب رئیس اتاق ایران با اشاره به آخرین جلسه اتاق با مسئولان دولتی و فعالان این بازار به خبرنگار ما گفت: هفته گذشته در جلسه‌ای که با فعالان و مسئولان مربوطه برگزار شد مقدمات این کار بررسی و احتمالا در پاییز امسال شاهد شکل‌گیری بورس املاک و مستغلات خواهیم بود.

سلاح‌ورزی در ادامه افزود: برآوردهایی که برای سرمایه ابتدایی این بازار داریم رقمی نزدیک به 5 هزار میلیارد تومان است که 50 درصد آن از طریق مردم تامین می‌شود و باقی را فعالان و شرکت‌های فعال در این زمینه  تامین می‌کنند.

نایب‌رئیس اتاق ایران درباره اهمیت راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات تاکید کرد: بررسی‌های اقتصادی در صنعت مسکن نشان می‌دهد تامین نقدینگی برای اجرا و تکمیل پروژه‌ها اصلی‌ترین چالش است که با استفاده از این راهکار شفاف تقریبا مشکل برطرف خواهد شد.

به اعتقاد نایب رئیس اتاق ایران ایجاد نشاط در صنعت مسکن به وسیله بازار سرمایه قطعا در رونق اقتصادی واحدهای مرتبط نیز اثرگذار است و در شرایط فعلی می‌تواند یک بازی برد-برد برای کشور باشد که باید به خوبی از آن استفاده کنیم.

با سفته‌بازی به گرانی دامن می‌زنیم

در همین حال ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان با اشاره به شرایط فعلی بورس اوراق بهادار به خبرنگار ما گفت: اگرچه استفاده از ظرفیت‌های بورس اوراق بهادار برای ایجاد شفافیت اقتصادی بسیار کارآمد است اما تجارب نشان داده در این زمینه نقیصه‌هایی داریم که باید آنها را برطرف کنیم تا دستاورد منطقی از این بازار داشته باشیم.

رهبر در ادامه افزود: فلسفه استفاده از بورس تامین نقدینگی مورد نیاز واحدهای تولیدی از طریق مشارکت عمومی است و سرمایه های سرگردان است ولی آیا واقعا رونق فعلی بازار بورس کشورمان به تامین مالی شرکت‌های حاضر در تالار شیشه‌ای شده است؟ یا اینکه به نوعی سفته بازی و افزایش قیمت‌ها کاذب است.

وی معتقد است مسکن کالایی اساسی و تعیین کننده در جامعه است که اگر در این بازار امکانات و سازوکار مناسبی نداشته باشیم بدون تردید دستخوش نوسان‌های معناداری می‌شود و نهایتا متقاضیان اصلی بازهم از تامین نیازهایشان می‌مانند که بجای درمان درد را بیشتر می‌کند.

نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان به خبرنگار ماگفت: برآوردهایی که انجام داده‌ایم ایجاد بورس املاک و مستغلات بیشتر به رونق بازار املاک لوکس و لاکچری منجر می‌شود و نیاز واقعی جامعه بخصوص اقشار متوسط و ضعیف را درپی ندارد و همانطور که قبلا اشاره شد به مشکلات دامن می‌زند بجای اینکه مشکلات را کمتر کند.

رهبر به کمبود مسکن در بازار با توجه به کاهش تولید اشاره کرد و افزود: بارها اعلام شده که در سراسر ایران سالانه به حدود یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی نیاز داریم درحالی که طی سه سال گذشته به دلیل مشکلات اقتصادی حداکثر 700 هزار واحد مسکونی تولید و به بازار عرضه شده خوب حالا سئوال اینجاست که این عقب‌ماندگی و عدم توازن عرضه و تقاضا در بازار بورس ایجاد شوک قیمتی نمی‌کند؟

این فعال صنعت ساختمان معتقد است عقب ماندگی سنواتی مسکن در ایران و تقاضای کاذبی که در بازار وجود دارد یکبار شوک قیمتی بالایی به بازار تحمیل می‌کند که نهایتا مدیریت آن کار سخت‌تر و پرهزینه‌ای بخصوص برای خریداران واقعی خواهد شد.

سرمایه‌های خرد چهارستون بورس مسکن را می‌لرزاند

در همین حال مجتبی بیگدلی ؛ کارشناس صنعت ساختمان با اشاره به اهمیت برنامه‌ریزی و ایجاد سازوکارهای مناسب این بورس به خبرنگار ما گفت: بورس مسکن به ذات خود اتفاق قابل قبولی در صنعت ساختمان کشورمان است اما باید برای آن سازوکار مناسب ارایه کنیم درغیر این صورت به اهداف تعیین شده نمی‌رسیم.

بیگدلی در ادامه افزود: با توجه به افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر بسیاری از مردم امکان خرید و تامین مسکن مورد نیاز خود را ندارند که همه این گروه با راه‌اندازی بورس مسکن در سقف خرید قرار خواهند گرفت و این موضوع خود می‌تواند به آشفتگی بازار دامن بزند اما نگرانی اصلی مربوط به سرمایه‌های خرد است.

این کارشناس صنعت ساختمان تاکید کرد: تجربه بورس طی ماه‌های اخیر نشان می‌دهد بسیاری از مردم با سرمایه‌های خرد جهت حفظ سرمایه‌های خود به این بازار پربازده مراجعه می‌کنند که اتفاقا این افراد به هیچ عنوان رفتار حرفه‌ای در بازار مسکن ندارد و می‌توانند آشفتگی‌هایی را به بازار تحمیل کنند.

وی معتقد است ورود سرمایه‌های خرد و رفتارهای هیجانی آنها می‌توان چهارستون بورس املاک و مستغلات را به لرزه درآورد که برای این موضوع باید از هم‌اکنون برنامه‌ریزی دقیقی داشته باشیم در غیر این صورت کارکرد اصلی و اهداف تعیین شده کمرنگ خواهد شد.

سیگنال‌هایی معنادار

به هرحال اگرچه بسیاری از کارشناسان و فعالان صنعت ساختمان درباره اهمیت ایجاد زیرساخت‌های بورس مسکن و مستغلات هشدار می‌دهند اما ظاهرا شتابزدگی دولتی‌ها برای راه‌اندازی این بازار برای جلوگیری از کم رونقی تالار شیشه‌ای عاملی در واکنش بازار شده که بی‌توجهی به آنها می‌تواند تبعات نگران کننده‌ای به ارمغان آورد.

بررسی‌های میدانی ایراسین نشان می‌دهد با جدی‌تر شدن اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در راستای عرضه این واحدها در بورس املاک و مستغلات عاملی در تغییر حرکت سرمایه‌های موجود در بازار مسکن بخصوص در پایتخت شده است.

نگاه آماری به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات در پایتخت نشان می‌دهد روند تقاضا خرید در نیمه جنوبی پایتخت افزایشی معنادار داشته و به نوعی ظاهرا سرمایه‌ها با درنظر گرفتن جدی شدن بورس املاک و مستغلات تصمیم‌گرفته‌اند در این بخش از تهران سرمایه‌گذاری کنند.

این حرکت سرمایه‌ها به سمت نیمه جنوبی تهران ظاهرا براین اساس است که با توجه به قیمت‌های فعلی این مناطق همچنان در محدوده توان خرید طبقه متوسط قرار داشته و به نوعی این گروه تلاش می‌کنند با استفاده از شرایط فعلی سرمایه‌های خود را از شوک احتمالی بازار مسکن مصون نگهدارند.

اتفاقی که به گفته بنگاه‌های منطقه از ابتدای مرداد ماه به نوعی عامل افزایش 5 تا 10 درصدی قیمت‌ها در این بخش از تهران شده و درصورت جدی‌تر شدن راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات احتمالا روند افزایشی قیمت‌ها نیز ادامه دارد چون بسیاری در تلاش هستند از فضای موجود بهترین استفاده را برای حفظ سرمایه‌های خرد و داشته باشند.

البته این اتفاق ظاهرا در سایر کلانشهرهای کشورمان نیز رخ داده و خبر از آن می‌دهد که احتمالا اولین کارکرد تابلوهایی که هنوز روشن نشده روند افزایشی قیمت در املاک و مستغلات بوده و شاید تغییری در توان خرید متقاضیان واقعی نداشته باشد. این درحالی است که اجرای سیاست‌های دریافت مالیات از خانه‌های خالی نیز در واقع تفکری است که مسئولان برای تامین سوخت اولیه این بازار داشته‌اند تا املاکی که اکنون در گوشه و کنار ایران خاک می‌خورند در این بازار یکباره عرضه شده و زمینه جلب نظر سرمایه‌های سرگردان را فراهم کنند. اتفاقی که تنها در کوتاه مدت کارایی داشته و در بلند مدت می‌تواند مشکلات بیشتری در بازار مسکن به همراه داشته باشد.